Үй сатып алу: теңгемен немесе доллармен…

14 домТеңгенің долларға шаққандағы бағамы құбылған қазіргі кезде «үй, көлік сатамын немесе ауыстырамын» деген хабарландырулар азайды. Бірақ, бағаға қатысты алуан түрлі болжамдар да көбейіп кетті. Кейбір сарапшылар 2016 жылдың басында Қазақстанда жылжымайтын мүліктің бағасы көктемге дейін доллармен есептегенде 30%-ға  дейін түседі десе, енді бірі  бағаның арзандауын күтудің қажеті жоқтығын айтады. Сонымен, кімдікі  дұрыс, қайсысын тыңдаған жөн? ҚР мердігерлер қауымдастығының сарапшысы Анар Қуандықованың сөзінше, тұрғын үйдің бір шаршы метрі 320-350 мың теңгені құрайды. Ал, қайталама нарықта бұл баға 350-380 мың теңгеге дейін барады. 

«Бағалау орталығының» өкілі Бауыржан Бектаевтың сөзінше, қайталама нарықтағы баға бүгінде айтарлықтай арзандаған. Мәселен, 2015 жылы көктемде доллар 185 теңге кезінде үйдің 1 шаршы метрі 1700-1800 долларға бағаланса, қазіргі курспен 900-1000 долларға тең. Сарапшылар девальвация кезінде доллармен бағалайтын болса, теңгенің аспандай беретінін ескертеді. Мәселен, 2015 жылы 19 тамызда доллардың құны 188 теңге болса, бүгінде 370-380 теңгеге жетті. Яғни, соңғы бес айда жылжымайтын мүлік бағасы 94%-ға қымбаттады деген сөз. Себебі, 100 мың долларға алған пәтерін ешкім де 50 мың долларға сатпасы анық. Үйін сатқысы келетін адам ары кеткенде 70 мың долларға бағалауы мүмкін. Сондықтан, үй бағасы түседі деп біржақты айтуға әлі ерте. Өткен жылы тұрғын үйге деген сұраныс біршама тоқтап қалған болатын. Ал, жылдың басында сұраныс «тіріліп» көбейді.
2004 жылдан бері алғашқы және қайталамалы нарықта тұрғын үйдің бағасы үнемі өсумен келеді. Бұған халық санының көбеюімен қатар көші-қонның да әсері тиген. Айталық, 2004-2005 жылдары жылжымайтын мүлік бағасы орта есеппен 107-110 мың теңге болса, 2015 жылы бұл көрсеткіш 280 мың теңгеге жетті. 2015 жылы қайталама нарықта бас­пана бағасы шаршы метріне 260 мың теңге болса, қазір ол көрсеткіш — 470 мың теңге. Сарапшылар мұны сатушылардың доллар мен теңге бағамының айырмашылығы кезінде пайда көріп қалғысы келуінен деп түсіндіреді.

Теңге мен доллардың қайсысымен саудаласу тиімді?
Сонымен, баспаналы болғысы келгендер нарықтағы жай-күйдің не болатынын күте тұрғаны жөн бе, әлде сатып ала бергені дұрыс па? «АН Almaty Feal Estatе» жылжымайтын агенттіктің риэлторы Зухра Назарова: «Егер үй сатып алғалы жүрсеңіз, ештеңені күтудің қажеті жоқ. Онда сіз сатушымен саудаласу барысында үй бағасын арзанға түсіре алатыныңызбен ғана ұтасыз», — дейді. Ал қайталама нарықта тұрғын үй сатушылары жаңа баға саясатына сәйкес аз ғана уақыт бағаның көтерілуін күте тұрмақ.
— Қазір келісім жасауға өте қолайлы кезең, — дейді құрылыс компанияларының тұрғын үйлерді сатумен айналысушы мамандары. Мердігерден де, сатушыдан да қайталама нарықтағы үй бағасын төмендетіп алуға мүмкіндік барын олар да жасырмайды. Ал, риэлторлар қазір пәтерді ипотекамен алудың да тиімді екенін құлаққағыс етті. Себебі, курс айырмашылығы бірнеше жылдардан кейін пайызды жабады. Бірақ, келесі бір сарапшылар бұл сатып алушының жинаған ақшасына байланысты екенін ескертеді. Өйткені, ақшасын доллармен жинап жүргендер 5-6 ай күте тұрғаны жөн. Ал, теңгемен жинағандар қазірден бас­тап пәтер сатып алуға кірісе берсе болады. Өйткені, күн сайын теңге бағамының құлдырап бара жат­қанын көріп отырғаннан, тезірек баспаналы болғаны дұрыс. Негізі, сарапшылардың өзі де бағаның әрмен қарай қалай өзгеретінін нақты болжай алмайды. Өйткені, әлемдегі экономикалық ахуалдың қалай құбылары белгісіз.

Ипотекалық несие беруде банктер өзгеріс енгізді
2016 жылдың 1 қаңтарынан бас­тап қарыз алушылардың құқығын қорғайтын заңға түзетулер енгізіліп, күшіне енді. Қаржы институттары несие келісімшарттарында қарызды өтеудің жаңа шарттарын жасады. Мұнда бірінші кезекте қарыздың негізгі бөлігі, сосын пайыздар мен айыппұлдар төленеді. Шартта жылжымайтын мүлікті сатып алуда несие рәсімдеуге қазіргі қолайлы уақыт екендігі анықталды. Бұл бір жағы ғана. Екіншіден, тұрақсыз экономикалық жағдайдағы валюта бағамының өсуі мен несие беру мөлшерінде банктер несие рәсімдеуде пайыздық төлемді және комиссия мөлшерін көтеруді қайта қарауға шешім қабылдады. Мұны банк өкілдері өткен жылдың соңында да хабарлаған болатын.
Ұлттық банктің несие нарығына жүргізген шолуында екінші деңгейлі банктердің 23 %-ы несие саясатын жылдың басынан бастап күш­ей­т­­кенін мәлім­деген. Кейбір банк­тер қарыз алушының талаптарына сай пайыздық мөлшерлемені ұл­ғай­тып, кейбіреулері ипотека рәсім­деу­ден бас тартқан. Қаржы институттарының менеджерлері бұл банктер елдегі экономикалық жағдайлар тұрақталған соң ғана несие беретіндігін айтады. Ал, ипотекалық несиені рәсімдеп жатқан банктер кредит беру шарттарын өзгерткен. Ондағы өтінімдер компания клиенттері болып табылады. Яғни, сол қаржы институтында жеке есеп шоты, депозиті немесе жалақы карточкасы болғанда ғана мүмкіндігі бар. Мәселен, АТФ банктен мұндай мүмкіндікке ие болу үшін кемінде жарты жыл бұрын депозит ашу қажет. Екіншіден, бірнеше банк кредит төлеу уақытын қысқартып, бастапқы жарна мөлшерін көтерген. Мәселен, «Казком» банкінен ипотекалық несиенің төлем уақыты 10 жылды құрайды. Ол үшін жылжымайтын мүлікке 50%-дық бастапқы жарна құю керек. «Нұрбанкте» бастапқы жарна кемі бүгінде 36%-ды құраған.
Сонымен қатар, «Крыша.кз» сайтында жазылғандай банктің қарыз алушының кіріс мөлшеріне қарай талаптары да өзгерді. Казком өтінім берушінің жалақысы 250 мың, ал Altyn Bank 200 мыңнан жоғары болғанда ғана қабылдайды.
Жыл басынан бері қаржы институттары несие беруде пайыздық мөлшерлемені өсірді. Салыстырмалы түрде айтатын болсақ, Нұрбанк өткен жылы ипотеканы беруде жылдық мөлшерлемесі 15,4% болса, қазір ол 24 % құраған. Жылжымайтын мүлікке несие рәсімдеуге келгенде өткен жылмен салыстырғанда талаптар өзгерген. Енді, банктердің дерлігі тек қайталама (бұрын қолданыста болған) баспаналарды ғана несиелендіреді. Ол іргетасы 1965 жылдан кейін қаланған үй болуы тиіс. Құрылысы жүріп жатқан пәтерлердің құжатын несиеге рәсімдемейді. Ал, жаңа үй тұрғызып жатқан компания банкпен серіктескен жағдайда ғана арнайы бағдарлама іске асады. Еске сала кетейік, «Казком» жеке тұрғын үйді ипотекаға рәсімдемейді. Ал «Altyn Bank» кірпіш және монолит үйлерге ғана несие береді.

Ішкі әрлеу жұмыстары бітпеген үйлер
Елімізде алдағы уақытта ішкі әрлеу жұмыстары аяқталмаған үйлерге «толық дайын» деген анық­тама беріледі. Жуырда Ұлттық кәсіп­керлер палатасы «Құрылыс салуды ұйымдастыру мен құрылысқа рұқ­сат берудің бірыңғай талаптарын» жариялаған болатын. Бұған дейін бастан-аяқ бітпеген баспа­наларға «толық бітті» деген мөр қой­ылмайтын. Құжаттағы жаңа өзгеріс­тер құрылысшылар мен тұрғындар үшін тиімді екендігі айтылады.
Ішкі әрлеу жұмыстары бітпеген үйлер І, ІІ сыныпты жайлы элиталы үйлер болып саналады. Мұн­дай тұрғын үй құрылысы тұр­ғын­дарға төрт қабырғасы бос күйінде беріледі. Едені толық жабыл­маған, бөлме­аралық есігі қойылмаған, тек сыртқы есігі бар. Терезе мен балконы бүтінделген, ал коммуникациялық желі­лері үйде жүргізілгенімен, пәтер­дің өзінде қондырылмаған болып келеді. Бұдан арғы жұмыстардың бар­лығын түгендеу үшін істі үлескер өзі аяқ­тауы тиіс. Ең бастысы, құрылыс компаниясымен шарт түзіп, шаршы метріне ақшасын төлесе жетіп жатыр. Шымқалада әрлеу жұмыстары бітпеген үйлердің бағасы өзге қала­ларға қарағанда төмен. Бір ғана мысал, Шымқаладағы «Отау Строй» компаниясы (сайтында көр­сеткен) жаңа пәтердің ауданы ақысын толығымен төлесеңіз, 1 ш.м. 1280 $ доллардан түседі. Ал 50%-ын алдын ала төлесеңіз, 1320 доллар, 30% төлер болсаңыз, онда сізге 1350 доллардан бағалайды. Мұндай пәтерлердің жалпы ауданы қандай болатыны, бөлмелеріне байланысты. Дегенмен, көбінің шаршы метрі үлкен болады.

14 Еркин баспанаЕркін Бұхарбаев,
Шымкент қаласы құры­лыс бөлімінің басшысы:
— Қалада әрлеу жұмыстары бітпеген үйді тұрғы­зумен бірнеше жеке құрылыс компаниялары айна­лысады. Атап айтқанда, «Отау строй», «Шымкентмонтаж», «Атамекен», «Вебстрой», «ССИ» құрылыс компаниялары. Элиталы үйлерге тұрғындардан сұраныс та бар. Сондықтан, Ұлттық палатаның ұсы­нысы жеке құрылыс компа­ниялары үшін тиімді. Мұның мем­лекеттік бағ­дар­ламамен бері­летін баспаналарға қатысы жоқ.

Шымкенттегі тағы бір құрылыс ком­паниясынан салынып жатқан пәтер­лерінің бағасын сұрастырдық. Құрылысы толық аяқталмаған «чер­новой вариантпен» берілетін пәтердің шаршы метрі мұнда 350 мың теңгеден басталады екен. Құры­лыс­шылар өздері салып жатқан баспананы 1 сыныпты жайлы пәтер деп бағалайды.

Дайындаған — Айгүл КЕРІМБАЙҚЫЗЫ

Редакция

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *